Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости: полный разбор

Перед покупкой коммерческой недвижимости важно понимать, через сколько лет инвестиция вернёт вложенные средства и какую доходность принесёт. Для этого инвесторы рассчитывают окупаемость и ставку доходности.
Разберём пошагово, как это сделать, учитывая все ключевые расходы и налоги (на примере УСН 6%).

Собираем исходные данные
Для расчёта нам нужны:

1. Система налогообложения — в примере используем УСН 6%.
2. Стоимость лота (включая машиноместа).
3. Площадь объекта (м²).
4. Стоимость 1 м² (рассчитывается делением цены на площадь).
5. Вложения в ремонт и дополнительные расходы (дизайн, перепланировка, мебель, услуги юристов и регистрация договора,).

Рассчитываем общую стоимость приобретения
Формула:
ИТОГО стоимость актива = Стоимость лота + Вложения в ремонт + Прочие расходы
Это сумма, от которой мы будем считать окупаемость.

Рассчитываем арендный поток:

1. Ставка аренды за 1 м² в год (берём из рыночных данных или действующего договора).
2. Годовой арендный доход по помещению: арендный поток = Площадь × Ставка аренды (за м² в год)
3. Доход от машиномест (если есть):

Поток от машиномест = Количество машиномест × Стоимость аренды за машиноместо в месяц × 12 месяцев
ИТОГОВЫЙ АРЕНДНЫЙ ПОТОК В ГОД = Сумма всех арендных потоков в год.

Рассмотрим расходы:
Учитываем эксплуатационные расходы

• Ставка эксплуатации за 1 м² в год (управляющая компания).

Годовые эксплуатационные расходы: эксплуатационные расходы = Площадь × Ставка эксплуатации
Эти расходы вычитаются из арендного потока.

• Налоги и обязательные платежи

Налог на имущество (по кадастровой стоимости):
Налог на имущество = Кадастровая стоимость × 2-2,5% (в 2025 году)
Аренда земли (если земля в аренде) — годовая сумма.
Коммунальные платежи (если оплачиваются собственником).
Налог 6% по УСН, от суммы всей выручки от сдачи в аренду

ИТОГОВЫЕ РАСХОДЫ В ГОД
Сумма расходов = Эксплуатация + Коммуналка + Аренда земли + Налог на имущество + Налог УСН

Чистая операционная прибыль (NOI)
В год:
Чистая прибыль в год = Арендный поток – Все расходы
В месяц:
Чистая прибыль в месяц = Чистая прибыль в год / 12

Окупаемость и доходность
Чистая окупаемость (лет):
Окупаемость = Стоимость актива / Чистая прибыль в год
Ставка доходности (% годовых):
Доходность = (Чистая прибыль в год / Стоимость актива) × 100%

Индексация арендной платы
Для долгосрочной модели учитывают рост арендных ставок на ставку индексации (обычно 3–7% в год). Это влияет на прогнозируемую окупаемость.

Пример расчёта (упрощённо)
Дано:

• Стоимость лота: 20 000 000 ₽
• Площадь: 200 м²
• Ставка аренды: 18 000 ₽/м²/год
• Эксплуатация: 2 000 ₽/м²/год
• Кадастровая стоимость: 15 000 000 ₽
• Коммуналка: 150 000 ₽/год
• Земля в собственности, (но тоже нужно платить налог на имущество)
• УСН 6%

Подсчитаем:

1. Арендный поток: 200 × 18 000 = 3 600 000 ₽/год
2. Эксплуатация: 200 × 2 000 = 400 000 ₽/год
3. Налог на имущество (помещение): 15 000 000 × 2% = 300 000 ₽
4. Налог на имущество (земля): 4 000 000 × 2% = 80 000 ₽
5. Налог УСН: 3 600 000 × 6% = 216 000 ₽
6. Сумма расходов: 400 000 + 300 000 + 80 000 + 216 000 = 996 000 ₽
7. Чистая прибыль в год: 3 600 000 – 996 000 = 2 604 000 ₽
8. Чистая окупаемость: 20 000 000 / 2 604 000 ≈ 7,68 лет
9. Доходность: (2 604 000 / 20 000 000) × 100% ≈ 13,02%

💡 Вывод:
При правильном учёте всех расходов, налогов и реальной ставки аренды можно ещё на этапе покупки понять, насколько выгоден объект и как быстро он вернёт вложения.