Инвестиции в офисную недвижимость кажутся надежным способом сохранить и приумножить капитал, но не все бизнес-центры одинаково привлекательны для инвесторов. Особенно осторожно стоит относиться к
старым бизнес-центрам — зданиям, построенным в 1990-х и начале 2000-х годов. Несмотря на низкую цену входа, такие объекты зачастую становятся источником проблем и недополученной прибыли.
1. Физический и моральный износ
Старые бизнес-центры часто имеют:
- устаревшие инженерные системы (вентиляция, отопление, лифты);
- непривлекательные фасады и входные группы;
- планировки, не подходящие под современные open-space форматы.
Модернизация таких зданий требует
миллионов рублей вложений, а без неё офисы остаются невостребованными.
💡
Пример: арендаторы IT-сектора или стартапы требуют светлые пространства, высокие потолки, современную вентиляцию и фиброоптический интернет. Старые здания не соответствуют этим ожиданиям.
2. Сложности с привлечением арендаторов
Компании всё чаще выбирают:
- новые БЦ классов A и B+;
- пространства с панорамными окнами и развитой инфраструктурой;
- здания рядом с метро, с удобной парковкой и сервисами.
В результате:
- старые БЦ простаивают месяцами;
- арендная ставка снижается в 1,5–2 раза;
- вакансия достигает 30–50%.
3. Высокие эксплуатационные расходы
Старые здания дороже в содержании:
- высокая коммунальная нагрузка из-за низкой энергоэффективности;
- частые аварии лифтов, протечки, поломки вентиляции;
- необходимость постоянного ремонта фасадов и общих зон.
Эти расходы часто ложатся на собственника и
съедают прибыль от аренды.
4. Низкий потенциал роста капитала
Стоимость старого бизнес-центра редко растёт. Причины:
- район уже сформирован и не развивается;
- здание требует капитального ремонта;
- инвесторы предпочитают новые комплексы.
Даже при покупке по низкой цене,
перепродажа такого актива затруднительна. С каждым годом моральный износ увеличивается.
5. Юридические и репутационные риски
Некоторые старые БЦ имеют:
- проблемы с документами на землю и реконструкцию;
- сложную структуру собственности;
- споры с управляющими компаниями и арендаторами.
Кроме того, для крупных арендаторов важно,
в каком здании они размещаются. Наличие офиса в старом, непрезентабельном здании — это репутационный риск.
Итог: экономия сегодня — убытки завтра
На первый взгляд старые бизнес-центры привлекают низкой ценой и обещанием «быстрой доходности». На практике же инвестор получает:
- высокий риск простоя;
- непредсказуемые расходы на ремонт;
- ограниченный рост капитала.
Вывод: Лучше инвестировать в новые или современные БЦ классов
A и B+, даже если цена входа выше. Они обеспечат:
- стабильный спрос;
- долгосрочную аренду от надёжных компаний;
- ликвидность и рост капитала.
📩 Хотите подобрать современный доходный офис с минимальными рисками? Оставьте заявку на сайте
quadro-invest.ru — мы подберём оптимальный объект и просчитаем его доходность.