Как выбрать офис для сдачи в аренду: подробное руководство для инвестора
В 2025 году рынок офисной недвижимости снова набирает обороты. Компании возвращаются в живое общение, команды выходят из "удалёнки", а арендаторы всё чаще ищут качественные помещения в удобных локациях. Это делает покупку офиса под сдачу в аренду — одной из самых перспективных и надёжных форм инвестиций. Но как выбрать именно тот офис, который будет приносить стабильный доход и легко находить арендаторов? Разберём по шагам.
1. Локация — решает всё
Локация — это 50% успеха. Даже отличный офис с ремонтом и панорамными окнами будет простаивать, если он находится в неудобной, "мертвой" зоне.
Лучшие зоны для аренды:
- Вблизи станций метро (5–10 минут пешком)
- Районы внутри МКАД, особенно вблизи ТТК или Садового кольца
- Деловые кластеры: Москва-Сити, Белорусская-Пл. Тверская Застава, Хорошёвка
- Районы с развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения
📌 Пример: БЦ «Технопарк Октябрьское поле» на ул. Ротмистрова, 10 — всего 10 мин от метро, высокий спрос среди IT-компаний и стартапов.
2. Площадь — не больше, не меньше
Для аренды лучше всего подходят офисы
от 50 до 300 м²:
- Малые офисы (50–100 м²) — для юрфирм, агентств, стартапов
- Средние (100–300 м²) — для IT-компаний, отделов продаж, шоурумов
Офисы на 500+ м² также востребованы, но сдаются медленнее и требуют капитальных арендаторов.
3. Состояние и отделка
Арендаторы ищут офисы с
готовым ремонтом, особенно класса B+ и A. Это означает:
- Чистовая отделка, потолки от 3 м
- Освещение, вентиляция, электрика
- Санузлы и мини-кухня
- Приятный вход, лобби и фасад здания
💡 Вложение в отделку повышает арендную ставку на 15–30% и ускоряет поиск арендатора в 2–3 раза.
4. Юридическая чистота и статус помещения
Перед покупкой офиса для сдачи в аренду, важно убедиться:
- Что это действительно офис по назначению (а не апартамент или жилое помещение)
- В наличии свидетельства о собственности и возможности заключать договора аренды
- В отсутствии ограничений или долгов
⚠️ Статус "нежилое помещение" — обязателен. С апартаментами и квартирами под офис могут быть проблемы с регистрацией бизнеса и вычетами.
5. Бизнес-центр или стрит-ритейл?
Есть два типа офисов, которые подходят для сдачи:
1.
В бизнес-центре (БЦ)- Стабильный трафик, охрана, лифты, ресепшн
- Удобен для офисов, шоурумов, IT и юристов
2.
На 1 этаже жилого дома (стрит-ритейл)- Больше подходит под салоны, магазины, медцентры
- Нужна яркая вывеска, отдельный вход
Выбор зависит от того,
какой тип арендатора вы хотите привлечь.
6. Готовый арендатор или пустое помещение?
Плюсы покупки с арендатором:- Доход идёт с первого дня
- Меньше времени и расходов на поиск клиента
- Известна ставка, договор, история платежей
Плюсы покупки пустого офиса:- Возможность сделать ремонт под нужды рынка
- Гибкость по арендаторам и цене
✅ Оптимально — покупать помещение, которое уже сдавалось ранее и имеет понятный рынок.
7. Расчёт доходности: сколько можно зарабатывать?
Доходность офисов в 2025 году в Москве — от
8% до 12% годовых (в рублях), в зависимости от:
- Района и класса БЦ
- Наличия арендатора
- Ставки аренды и налогообложения
Пример: Офис 120 м² в БЦ B+ у метро сдан за 180 000 ₽ в месяц. В год: 2 160 000 ₽. Если цена покупки — 22 млн ₽, то доходность ≈ 9,8%.
Вывод
Покупка офиса под аренду — это стратегия для тех, кто хочет получать стабильный доход, работать с юридическими лицами и владеть ликвидным активом в Москве.
Главное —
выбрать локацию, площадь, состояние и правильно оценить арендаторов. И тогда офис будет приносить прибыль, а не хлопоты.
📩 Хотите подобрать доходный офис с арендатором? Напишите нам — мы предложим реальные объекты с готовым доходом и сопроводим сделку под ключ.